Mietminderung

Kein Abschluss mit Erbengemeinschaft


Sind beim Tod des Erblassers mehrere Erben vorhanden, entsteht kraft Gesetz eine Erbengemeinschaft, die erst durch Auseinandersetzung des Nachlasses beendet wird. Die Erbengemeinschaft unterscheidet sich somit grundlegend von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft), die vertraglich begründet wird und im Gegensatz zur Erbengemeinschaft auch auf Dauer angelegt ist.
Dementsprechend ist nach einem neuen Urteil des BGH zwar die BGB-Gesellschaft, nicht aber eine Erbengemeinschaft rechtsfähig bzw. parteifähig.

Dies bedeutet, dass ein Mietvertrag, der von einem Vertreter der Erbengemeinschaft abgeschlossen wird, z.B. durch die Formulierung "Erbengemeinschaft X, vertreten durch Herrn Y", nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande gekommen ist.

Ein in dieser Form abgeschlossener Mietvertrag entspricht nach Auffassung des BGH nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Danach müssen die Vertragsparteien, d.h. auch der Vermieter, genau bezeichnet werden. Die Angabe "Erbengemeinschaft X" genügt nicht, da der Mietvertrag aus o. g. Gründen nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Miterben zustande gekommen ist, die daher namentlich hätten benannt werden müssen.
Für die Einhaltung der Schriftform ist ferner erforderlich, dass sämtliche Vertragsparteien, d.h. sämtliche Miterben die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet ein Vertreter den Mietvertrag, muss das Vertretungsverhältnis in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen.

Ein Verstoß gegen dieses Schriftformerfordernis hat die wirtschaftlich weitreichende Folge, dass ein - vermeintlich - langfristig abgeschlossener Mietvertrag gem. § 550 S.1 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und daher vom Mieter bereits zum Ablauf des ersten Jahres ordentlich gekündigt werden kann (§ 550 S.2 BGB; BGH, Urteil v. 11.09.2002, XII ZR 187/00 NJW 2002 S.3389).

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