Mietspiegel München 2023

Am 16. März 2023 hat der Stadtrat der Landeshauptstadt München in seiner Vollversammlung den neuen Mietspiegel als qualifiziert anerkannt. § 558 BGB bestimmt:

§ 558 d Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Durch einen qualifizierten Mietspiegel wird u.a. die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen wiedergegeben. Der Mietspiegel ist kein Beweismittel iSd ZPO und das Gesetz hat ihm bisher auch keine Vermutungswirkung iSd § 292 ZPO dahin gehend beigemessen, dass ein Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich wiedergibt. Diese Prämisse der Rspr. des BVerwG ist seit 2001 entfallen, da § 558 d Abs. 3 BGB seither eine Vermutungswirkung zumindest für den Zustimmungsprozess schafft.

Anders als bei einfachen Mietspiegeln bestimmt § 558 d Abs. 2 S. 1 BGB, dass qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren fortgeschrieben werden müssen, um weiter als qualifizierte Mietspiegel zu gelten. Von dieser Möglichkeit hat die Landeshauptstadt München für den Mietspiegel 2021 Gebrauch gemacht. Die im letzten Mietspiegel ausgewiesenen Werte wurden diesmal auf der Grundlage des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (Stand: Januar 2020) weiterentwickelt.

Diese Art der Fortschreibung hat weniger etwas damit zu tun, dass der Mietspiegel den tatsächlich gezahlten Mieten angepasst wird, sondern bewirkt letztendlich nur, wie eine Indexmiete, eine Geldwertsicherung.

Besteht in einer Kommune ein qualifizierter Mietspiegel, der nicht älter als zwei Jahre ist, so muss der Eigentümer ein Mieterhöhungsverlangen mit diesem Mietspiegel – für München 2023 – begründen.

Der Mietspiegel 2023 mit einem Berechnungsprogramm und Zugang auf die Wohnlagenkarte ist im Internet abrufbar.

Mieterhöhungsverlangen

Gerne formuliere ich für Sie ein wirksames Mieterhöhungsverlangen.

Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1.9.2001) muss dem Mieterhöhungsverlangen, eine Berechnung der Miete nach dem Münchner Mietspiegel – derzeit 2023 – beigefügt werden. Weiter darf das Wohnraummietverhältnis zwischen den Parteien nicht preisgebunden sein. Es darf keine Staffel- oder Indexmietvereinbarung bestehen. Die Miethöhe muss zwölf Monate gleich geblieben sein. Die Mieterhöhung darf vertraglich nicht ausgeschlossen sein (zum Beispiel bei öffentlich gefördertem Wohnraum). Die Vergleichsmiete (Mietspiegel) darf nicht überschritten sein. Es gilt eine Kappungsgrenze von 20% – in München 15% – über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze gilt ohne Einschränkung für alle Mieterhöhungen im Bestand. Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen in Textform begründen.

Dazu benötige ich noch Angaben im Hinblick auf die Ausstattung Ihrer Wohnung. Ich bitte Sie daher, eine Berechnung mit dem Berechnungsprogramm der Landeshaupstadt München im Internet durchzuführen und an mich zu übersenden.