Der Bundesrat hat am 14.12.2018 dem „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelung über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz- MietAnpG) zugestimmt. Danach können Vermieter künftig weniger Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen und Verstöße gegen die Mietpreisbremse können einfacher gerügt werden.

Modernisierungsumlage

Nunmehr kann der Vermieter bundesweit nur noch 8 % anstelle von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten der Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter umlegen.
Überdies gilt für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.

Vereinfachtes Verfahren

Zukünftig kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren ankündigen und berechnen. Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung 10.000 € nicht, kann der Vermieter nach Abzug von 30 % für Erhaltungsaufwand diese als Modernisierungskosten umlegen.

Auskunftspflicht

Sofern die zu vermietende Wohnung der „Mietpreisbremse“ unterliegt ist der Vermieter verpflichtet, unaufgefordert schriftlich Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete, bzw. etwaig vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen zu erteilen. Ansonsten kann sich dieser hierauf nicht mehr berufen.

„Herausmodernisieren“

Das Gesetz formuliert nunmehr ein vermutetes Verschulden des Vermieters, wenn mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem angekündigten Beginn begonnen wurde bzw. die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, sich die monatliche Miete mindestens verdoppelt, oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Das Gesetz normiert nunmehr bei einer Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise eine Ordnungswidrigkeit, welche bis zu 100.000 € geahndet werden kann.

Vereinfachte Rüge

Der Mieter kann von dem Vermieter eine überzahlte Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse gerügt hat. Es bleibt dabei, dass der Mieter lediglich die Miete zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

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