Beseitigungsklage
Frage:
Mein Miteigentümer hat das im räumlichen Bereich seines Sondereigentums befindliche Badezimmer in den Raum über dem Keller Nr. 2 verlegt, einen Durchbruch (Kernbohrung) durch die Geschossdecke geschaffen und eine Abwasserleitung DN 100 (KG-Rohr) unterhalb der Geschossdecke installiert, die quer durch den zum Sondereigentum Nr. 2 gehöhrenden Keller verläuft und im gemeinschaftlichen Heizungskeller in die Grundleitung einbindet. Im Bereich der Leitungsführung ist die lichte Durchgangshöhe um ca. 18 cm reduziert und beträgt nur noch ca. 1,82 m. Die Kellertür lässt sich nicht mehr vollständig öffnen und stößt gegen das Abwasserrohr. Was kann ich tun? Kann ich den Miteigentümer auf Beseitigung verklagen?
Antwort:
Der einzelne Wohnungseigentümer hat aus §§ 1004 Abs. 1 BGB, 14 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. Abs. 1 Nr. 2 WEG einen individuellen Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung in seinem Sondereigentum oder bei Beeinträchtigung seines Sondereigentums gegen denjenigen, der die Veränderung bzw. die Störung vorgenommen hat (Handlungsstörer). Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigten, d. h. Vereinbarungen oder Beschlüsse zu beachten und keinen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil zuzufügen. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, die nicht bloß einen bagatellartigen, völlig belanglosen Charakter hat, OLG Düsseldorf ZWE 2010, 92 [93]; LG Hamburg ZWE 2012, 810; Bärmann/Merle WEG § 22 Rn. 174. Maßgeblich ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen darf, BGH ZWE 2014, 124; BGH ZWE 2017, 224. Nachteilig sind Eingriffe in Statik und Substanz des Gebäudes, Veränderungen des optischen Gesamteindrucks oder Maßnahmen, die eine erhöhte Wartungs- oder Reparaturanfälligkeit, eine intensivere Nutzung oder gar eine Gefährdung anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen, vgl. Bärmann/Merle WEG § 22 Rn. 185 ff. Bei der Feststellung, welche Nachteile bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbar sind, sind die Interessen des störenden Eigentümers und die der beeinträchtigten Eigentümer gegeneinander abzuwägen, BGH ZWE 2017, 224; OLG Düsseldorf ZWE 2010, 92 [93].
Bei der Abwehr von Störungen ist die geänderte Gesetzeslage zu berücksichtigen. Seit Inkrafttreten des WEMoG zum 01.12.2020 ist der einzelne Wohnungseigentümer als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums und der ihm ungeteilt zustehenden Befugnisse aus dem Eigentum zwar weiterhin materiell-rechtlich Anspruchsinhaber bei Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der einzelne Wohnungseigentümer ist aus eigenem Recht (§ 1004 Abs. 1 BGB) nur noch für Rechte aus seinem Sondereigentum prozessführungsbefugt. Die Prozessführungsbefugnis folgt zunächst der materiell-rechtlichen Ausübungsbefugnis, die für Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum nach § 9 a Abs. 2 Var. 1 WEG ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen ist. Eine Klage des Einzelnen wäre unzulässig. Ein einzelner Wohnungseigentümer hat allerdings unter den Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Tätigwerden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den einzelnen Wohnungseigentümern allerdings auch zur Ausübung von Rechten aus dem gemeinschaftlichen Eigentum im eigenen Namen ermächtigen. Erforderlich hierfür ist ein entsprechender Ermächtigungsbeschluss. Ungeklärt ist, ob der einzelne Wohnungseigentümer hierauf einen Anspruch hat. Dies wird man mit Blick auf § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG wohl bejahen müssen. Wenn die Gemeinschaft den Störer schon nicht selbst in Anspruch nimmt, muss sie dies zumindest dem einzelnen Wohnungseigentümer ermöglichen, dem als Inhaber des gemeinschaftliche Eigentums materiell-rechtlich sämtliche Befugnisses aus dem Miteigentum zustehen.
Wird dem einzelnen Wohnungseigentümer die durch Beschluss eingeräumte gewillkührte Prozessführungsbefugnis durch Zweitbeschluss wieder entzogen, wird dessen Klage mangels Prozessführungsbefugnis unzulässig. Es empfiehlt sich für den Kläger den Rechtsstreit als in der Hauptsache für erledigt zu erklären mit der Folge, dass das Gericht bei einseitiger Erledigterklärung die Erledigung einer im übrigen zulässigen und begründeten Klage feststellt und dem Beklagten gem. § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Stattdessen kann die Gemeinschaft den anhängigen Rechtsstreit nach den Regeln über den gewillkürten Parteiwechsel übernehmen. Der idR sachdienliche Klägerwechsel bedarf nicht der Zustimmung des Beklagten. Erforderlich ist jedoch die Zustimmung des ausscheidenden Klägers, der nicht gegen seinen Willen entspr. § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO unabhängig vom Ausgang des Rechtsstreits mit den durch seine Prozessführung verursachten Mehrkosten belastet werden darf.
Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9 b WEG vertretungsberechtigten Organs (z.B. Verwalter) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird, BGH Urteil vom 7. Mai 2021 – V ZR 299/19.
Vorliegend betrifft die Herstellung des Durchbruchs das gemeinschaftliche Eigentum. Die Geschossdecke steht nach § 5 Abs. 1 S. 1 Var. 1, Abs. 2 Var. 1 WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Ansprüche wegen des Eingriffs sind deshalb nach § 9 a Abs. 2 Var. 1 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auszuüben. Mit dem Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum ist aber zugleich eine Beeinträchtigung des Sondereigentums verbunden. Nutzungssphären der Sondereigentümer sind nicht mehr physisch abgegrenzt.
Der Beseitigungsanspruch ist gem. § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der beeinträchtigte Wohnungseigentümer die Maßnahme zu dulden hat. Nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG besteht nunmehr eine Duldungspflicht für Einwirkungen nach Maßgabe des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Danach hat ein Wohnungseigentümer u. a. das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
Der Anspruch auf Beseitigung unterliegt der dreijährigen Verjährung nach § 195 BGB, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der anspruchsberechtigte Wohnungseigentümer von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Störers Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen konnte, § 199 Abs. 1 BGB. Sofern Verjährung eingetreten ist, verbleibt die Möglichkeit, dass die Gemeinschaft die bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum auf Kosten aller (einschließlich des Störers) beseitigt. Je nach Umständen des Einzelfalls kann darauf ein Anspruch bestehen; es kann aber auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, von einer Beseitigung abzusehen, BGH, Urteil vom 5. Juli 2019 – V ZR 149/18.
Ist mit der unzulässigen baulichen Veränderung zugleich eine unzulässige Nutzung verbunden, kann der insoweit bestehende Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG de facto nicht verjähren, da ständig wiederkehrend eine neue Verjährungsfrist in Lauf gesetzt wird, BGH, Urteil vom 8.05.2015 – V ZR 178/14. Dies gilt sowohl im Hinblick auf Sonder- als auch gemeinschaftliches Eigentum.
Ja, der Beseitigungsanspruch besteht und folgt aus §§ 1004 Abs. 1 BGB, 14 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. Abs. 1 Nr. 2 WEG 2, 3, 4. Der Keller Nr. 2 ist zu Sondereigentum erklärt. Das Herstellen eines Deckendurchbruchs und das Verlegen einer Abwasserleitung im räumlichen Bereich des Sondereigentums Nr. 2 durch Ihren Miteigentümer stellt eine Eigentumsverletzung Ihres Sondereigentums dar. Ihr Miteigentümer ist nicht befugt, bauliche Veränderungen im fremden Sondereigentum durchzuführen. Dieser ist nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Maß zu beeinträchtigen, insbesondere keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil zuzufügen. Ihr Miteigentümer hat aus eigenem Antrieb sein Badezimmer verlegt, den Anschluss an die vorhandenen Abwassergrundleitung im Bereich des gemeinschaftlichen Heizungskellers gekappt, einen neuen Deckendurchbruch zu dem darunter liegenden und im Sondereigentum stehenden Keller Nr. 2 hergestellt und eine Verbindungsleitung zur Abwassergrundleitung quer durch den Keller Nr. 2 verlegt. Infolgedessen ist die Durchgangshöhe im Keller Nr. 2 reduziert und die Kellertür lässt sich nicht mehr vollständig öffnen. Der Keller ist damit nur noch eingeschränkt nutzbar. Der Durchbruch durch die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Geschossdecke bewirkt für sich genommen und insbesondere nach Entfernung der Abwasserleitung eine Beeinträchtigung Ihres Sondereigentums aufgrund nicht mehr gegebener physischer Abgrenzung des Sondereigentums (zB Möglichkeit der Einsicht; Herabfallen von Schutz oder Gegenständen). Der eigenmächtige Eingriff in fremdes Sondereigentum und der Durchbruch durch die Geschossdecke führen zu Nachteilen, die über das bei einem geordneten Zusammenlegen hinausgehen.
