Dingliches Wohnrecht - wer muss Reparaturen zahlen?

Wohnrechte werden häufig begründet, wenn das Eigentum an einem Grundstück bzw. einer Wohnung an die Kinder übertragen wird und sich der Überlassende ein lebenslanges Gebrauchsrecht an den Räumen sichern will.

Die Frage, wer für anfallende Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen aufkommen muss, ist im Gesetz (§§ 1093, 1041 BGB) nur unzureichend geregelt. Auch notarielle Überlassungsverträge enthalten leider meist keine konkreten Vereinbarungen und verweisen auch nur auf diese gesetzlichen Bestimmungen. Diese unterscheiden lediglich zwischen gewöhnlichen Unterhaltungsmaßnahmen, die der Nutzer tragen muss und außergewöhnlichen Maßnahmen, zu deren Durchführung der Eigentümer verpflichtet ist. Daher mussten sich die Gerichte bereits mehrfach mit der Frage auseinandersetzen, welche Maßnahmen als gewöhnlich und welche als außergewöhnlich zu werten sind.

In einer neueren Entscheidung hat der BGH konkrete Abgrenzungskriterien aufgestellt.

Gewöhnliche Maßnahmen sind danach Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig - und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände - durchgeführt werden müssen, z. B. laufende Anstricharbeiten, normale Verschleißreparaturen oder Beseitigung kleinerer Schäden. Zu den außergewöhnlichen Maßnahmen zählen dagegen Schadensbeseitigungs-, Umbau- oder Kontrollmaßnahmen, z. B. umfangreiche Innen- und Außenputzarbeiten, Instandsetzung des gesamten Daches, Anbringung einer Wärmedämmung, Erneuerung von Wasser- und Elektroanschlüssen, Kosten für den Einbau oder Austausch einer Tür, wenn die Maßnahme aus Gründen des Versicherungsschutzes erforderlich ist, aber auch Kosten für ein Sachverständigengutachten zur Kontrolle des baulichen Zustandes der Balkone (BGH, Urteil v. 06.06.2003, ZR 392/02, GE 2003, 1273).

Quelle: Haus- und Grundbesitzerverein München e .V.