Kündigung eines Wohnraummietvertrages

Es ist oft so in einem Dauerschuldverhältnis, dass eine der Parteien nur noch raus aus dem Vertrag möchte. Im Wohnraummietrecht gibt es jedoch zu mindestens auf Vermieterseite einiges zu beachten um einen Mietvertrag kündigen zu können. Hierzu bedarf es eines berechtigten Interesses der Vermieterpartei. Im Klartext: Bezahlt der Mieter pünktlich seine Miete und lässt er sich auch sonst nichts zu Schulden kommen, so ist eine Kündigung für den Vermieter schwierig. Der Bundesgerichtshof ermöglicht dem Vermieter aber zusehends in den Grenzen des Gesetzes seine Kündigungsmöglichkeiten auszuschöpfen.

Rechtsprechung zur außerordentlichen sowie ordentlichen Kündigung im Wohnraummietverhältnis:

Frage:

Der Mieter zahlt seit Monaten keine Miete mehr. Was kann ich tun?

Antwort:

Hat der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete nicht bezahlt, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Dabei braucht er keine Kündigungsfrist einzuhalten, muss jedoch den Grund der Kündigung benennen. Im Allgemeinen genügt es, wenn der Vermieter den Mietrückstand beziffert und den Zahlungsverzug darstellt. Hat der Mieter über mehrere Monate hinweg die Miete unzulässig gemindert oder nur teilweise bezahlt, und hat der Mietrückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, kann er ebenfalls fristlos gekündigt werden. Darüber hinaus ist auch eine fristgemäße Kündigung möglich. Der Mieter muss den Zahlungsverzug jedoch verschuldet haben. Die Beweispflicht für fehlendes Verschulden, zum Beispiel plötzliche schwere Erkrankung oder unverschuldete Vermögenslosigkeit liegt beim Mieter. Daher ist auch dringend anzuraten, aufgrund des Mietrückstandes fristgemäß zu kündigen. Denn der Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt zwar die fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 unwirksam werden, nicht jedoch die in Rede stehende fristgemäße Kündigung (LG München I 14 S 17678/07, BGH 16. Februar 2005, VIII ZR 6/04, NZM 2005 334 m.w.N).

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

· 1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

· 2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

· 3.der Mieter

o a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

o b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn

· 1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,

· 2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

· 3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Frage:

Ständig verzögert der Mieter die Mietzahlungen. Als ich ihn darauf angesprochen habe, hat der Mieter versprochen, einen Dauerauftrag zum Monatsersten einzurichten. Trotzdem geht die Miete weiterhin verspätet ein. Wie kann ich vorgehen?

Antwort:

Regelmäßig ist für Altverträge (bis zum Stichtag 01.09.2001) vertraglich vereinbart, dass die Miete und die Betriebskostenzahlungen bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus bezahlt werden muss. Das heißt, am dritten Werktag muss das Geld auf dem Vermieterkonto eingegangen sein. Ist dies nicht der Fall, hat der Mieter gegen seine vertragliche Verpflichtung verstoßen. Seit dem 01.09.2001 hat diese zumeist vertraglich geregelte Vorfälligkeitsklausel auch Eingang in das BGB gefunden.
Zahlt der Mieter regelmäßig die Miete verspätet und setzt er dies nach qualifizierter Abmahnung fort, so kann der Vermieter ordentlich gegebenenfalls auch außerordentlich fristlos kündigen.

Versäumt der Mieter in zwei aufeinander folgenden Terminen die Miete gänzlich oder zu einem nicht unerheblichen Teils zu bezahlen oder versäumt der Mieter die Miete in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt in Höhe eines Betrages der zwei Monatsmieten erreicht zu bezahlen, so kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen. In anderen Fällen muss der Vermieter vor der Kündigung qualifiziert abmahnen. Der Vermieter muss darstellen, welche Miete nicht oder verspätet und zu welchem Zeitpunkt eingegangen ist.

Rechtsprechung:

Frage:

In meine vermietete Wohnung möchte ich selbst oder ein Familienangehöriger einziehen. Wie kündige ich die derzeitigen Mieter?

Antwort:

Eigenbedarf kann nur zu Wohn- oder zu untergeordneten gewerblichen Zwecken angemeldet werden. Der Vermieter ist verpflichtet, nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf darzulegen. Beispielsweise gilt es als nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich angibt eines seiner Kinder möchte in die Wohnung einziehen, oder wenn der Vermieter die selbst genutzte und die vermietete Nachbarwohnung zusammenlegen will. Der Vermieter muss seine Gründe konkret und detailliert schriftlich ausformulieren, andernfalls ist die Kündigung aus formalen Gründen unwirksam.

Rechtsprechung:

Wirtschaftliche Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist Voraussetzung, dass die Durchführung der Verwertung von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängt. Eine bloße Erschwerung der Verwertung genügt nicht, Bub/Treier, a. a. O., IV Rdn. 81.

Ein geplanter Abriss eines vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar, Senat, Urteil vom 28. Januar 2009 – VIII ZR 8/08 -NJW 2004, NJW Jahr 2004 Seite 1736 = NZM 2004, NZM Jahr 2004 Seite 377, BGH, Urteil vom 09.02.2011, VIII ZR 155/10.

Angemessen i. S. des §§ 573 Absatz II Nr. 3 ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird Senat, BGHZ 179, BGHZ Band 179 Seite 289 = NJW 2009, NJW Jahr 2009 Seite 1200 = NZM 2009, NZM Jahr 2009 Seite 234 Randnummer 12.

Abrisskündigung des Investors statt Sanierung

Verwertungskündigung

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