BGH, Urteil vom 13. 7. 2005 - VIII ZR 351/04

BGB §§ 307, 535; AGBG § 9
Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen „in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren” durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Mit Vertrag vom 30. 8. 1998 hatten die Bekl. vom Kl. eine Wohnung gemietet. Das Mietverhältnis begann am 1. 9. 1998 und endete nach vorausgegangener Kündigung der Bekl. am 31. 8. 2002. Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der Mietvertrag u.a. folgende vorgedruckte Klausel:

"§ 8. Nr. 2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen. … Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

Der Kl. behauptet, die Bekl. hätten bei ihrem Auszug die erforderlichen Schönheitsreparaturen trotz Nachfristsetzung nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Er habe deshalb die Arbeiten durch eine Firma ausführen lassen und hierfür 4199,36 Euro bezahlt. Diesen Betrag hat der Kl. in erster Instanz begehrt. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen hat der Kl. Berufung eingelegt und des Weiteren geltend gemacht, wegen der verzögerten Renovierung habe er die Wohnung erst ab dem 1. 10. 2002 wieder vermieten können, weshalb ihm für den Monat September 2002 eine Nutzungsentschädigung von 587,99 Euro zustehe. Nach Abzug der von den Bekl. geleisteten Kaution hat er nunmehr 3330,17 Euro gefordert. Das LG hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom BerGer. zugelassenen Revision verfolgte der Kl. sein Klagebegehren noch in Höhe von 2581,35 Euro weiter. Die Revision hatte im Kostenpunkt und insoweit Erfolg, als die Berufung in Höhe von 2581,35 Euro zurückgewiesen worden ist; in diesem Umfang wurde die Sache zurückverwiesen.

Dem Kl. steht, sofern auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, auf Grund der Regelung über die Schönheitsreparaturen in § 8 Nr. 2 Mietvertrag vom 30. 8. 1998 ein Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. zu. Die Klausel ist nicht wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam. Entgegen der Auffassung des BerGer. enthält sie keinen starren Fristenplan.

1. Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung. Der Senat geht davon aus, dass Mietvertragsklauseln, die der hier zu beurteilenden Regelung entsprechen, auch über den Bezirk des BerGer. hinaus verwendet werden (vgl. Senatsurteil vom 26. Mai
2004 – VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 = WuM 2004, 466 unter II 2 a aa).

2. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (st. Rspr., z.B. Senatsurteil vom 26. Mai 2004 aaO unter II 2 a bb). Hiervon ist zutreffend auch das Berufungsgericht ausgegangen; seiner Auffassung, aus der Sicht eines verständigen Mieters könne die Formulierung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages nur die Bedeutung haben, daß er die verschiedenen Räume der Wohnung entsprechend der näheren Bezeichnung dieser Räumlichkeiten spätestens nach drei (oder fünf oder sieben) Jahren zu renovieren habe (so auch OLG Düsseldorf, WuM 2004, 603 = NZM 2004, 866), kann jedoch nicht gefolgt werden. Denn sie läßt außer acht, daß auch der durchschnittliche Mieter gehalten und in der Lage ist, die Klausel im Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu ermitteln (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 = WuM 2004, 333 unter III a). Im Zusammenhang gelesen, sagt die Klausel jedoch mit hinreichender Klarheit und Verständlichkeit aus, daß "in der Regel", das heißt bei normaler Abnutzung der Räume, die Schönheitsreparaturen in den genannten Zeitabständen vorzunehmen sind. Insoweit unterscheidet sich die Klausel inhaltlich nicht von ähnlichen Formulierungen, wie sie sich z.B. im Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums finden; die dort verwendeten Worte "im allgemeinen" lassen für die Beurteilung des Einzelfalls genügend Raum, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen. Soweit dadurch ein gewisser Auslegungsspielraum eröffnet wird, ist dies mit Rücksicht auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die Schwierigkeiten einer genaueren, aber noch hinreichend flexiblen Formulierung sachgerecht und hinnehmbar (Senatsurteil vom 28. April 2004 aaO m.w.Nachw.). Dem Wort "spätestens" kommt hierbei - für den verständigen Mieter unschwer erkennbar - lediglich die Bedeutung einer Betonung der genannten Fristen zu; es beseitigt jedoch weder die Aussagekraft der vorangestellten Wendung "in der Regel", noch beeinträchtigt es sie im Sinne einer - vom Berufungsgericht angenommenen - Intransparenz. Daß der durchschnittliche Mieter auf Grund dieser Formulierung nicht zu erkennen vermag, "ob und unter welchen Voraussetzungen (er) den Nachweis erbringen kann, daß die Räume noch nicht renovierungsbedürftig sind", ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht zu befürchten. Die Möglichkeit, daß die Klausel von den - nur für den Regelfall vorgesehenen - Fristen Ausnahmen zuläßt und daß der Mieter bei einem geringeren Grad der Abnutzung der Wohnung eine längere Renovierungsfrist in Anspruch nehmen kann, liegt für jeden verständigen Mieter auf der Hand. Von einem "starren" Fristenplan, der nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats (z.B. Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 = WuM 2004, 463) zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel insgesamt führt, kann daher keine Rede sein. Deshalb wäre auch im Falle einer revisionsrechtlich nur beschränkten Überprüfbarkeit der Auslegung der Klausel ein davon abweichendes tatrichterliches Verständnis nicht haltbar.

BGH, Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 BGH, Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04