Mieterhöhung

Mieterhöhung - aus der Wohnung ausgezogener Ehepartner muss nicht zustimmen



Bei einem Mietverhältnis, das mit beiden Ehepartnern geschlossen wurde, muss ein Mieterhöhungsverlangen an beide Ehepartner gerichtet werden. Ferner muss die Zustimmung zu der geforderten Erhöhung von beiden Mietern erklärt werden. Stimmt nur ein Ehepartner der Mieterhöhung zu, ist diese nicht wirksam erteilt. Eine Zustimmungsklage des Vermieters muss sich in diesem Fall gegen beide Eheleute richten. Eine Klage auf Zustimmung zu der geforderten Mieterhöhung nur gegen einen Mieter wäre grundsätzlich als unzulässig abzuweisen.
Eine Ausnahme besteht nach einem neuen Urteil des BGH jedoch, wenn ein Ehepartner aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen ist und mit dem Vermieter seine Entlassung aus dem Mietverhältnis vereinbart hat, während der andere Ehepartner die Wohnung seitdem alleine nutzt und die Miete zahlt. In diesem Fall kann offen bleiben, ob die Entlassung aus dem Mietverhältnis mangels Zustimmung des in der Wohnung verbliebenen Ehepartners wirksam war; jedenfalls kann sich dieser gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen nicht darauf berufen, dass er der Entlassung seines Ehepartners aus dem Mietverhältnis nicht zugestimmt hat und das Mieterhöhungsverlangen daher auch an seinen Ehepartner zu richten gewesen wäre.
Ein solcher Einwand würde nach Auffassung des BGH unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, da beachtliche Interessen des Vermieters verletzt würden, ohne dass ein schutzwürdiges Eigeninteresse des Mieters vorliegt. Soweit der Vermieter ein Zustimmungsverlangen auf Erhöhung der Miete, Kündigungen und andere Gestaltungserklärungen weiterhin auch an den aus seiner Sicht aus dem Mietverhältnis entlassenen Mieter richten müsste, stünde er zum einen insbesondere dann vor erheblichen praktischen Erschwernissen, wenn der Mieter unbekannten Aufenthaltes ist. Zum anderen wäre der Vermieter, da seine Erklärungen der Aufhebungsvereinbarung zuwider liefen, zu einem widersprüchlichen Verhalten gezwungen. In diesem Fall ist es daher ausreichend, das Mieterhöhungsverfahren nur gegen den in der Wohnung verbliebenen Mieter durchzuführen (BGH, Urteil v. 03.03.2004, VIII ZR 124/03, WuM 2004, 280).

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