Ein einmal getroffener Bedarfsentschluss (Eigenbedarf) kann dem Vermieter nicht auf unabsehbare Zeit entgegengehalten werden.

Der Fall:

Die Parteien sind durch ein Mietverhältnis über eine im fünften Obergeschoss eines mit einem Fahrstuhl versehenen Mehrfamilienhauses in München gelegene Dreizimmerwohnung verbunden. Die Vermieter haben ihren Hauptwohnsitz mittlerweile in Österreich, ca. zwei Autofahrerstunden vom streitgegenständlichen Anwesen entfernt. Das Verhältnis zwischen den Parteien ist durch eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten und wechselseitigen Strafanzeigen geprägt. Für Besuche in München zu kulturellen und familiären Zwecken sowie zum Besuch von Heimspielen des FC Bayern München nutzten die Vermieter in den Jahren 2001 - 2006 eine Dreizimmerwohnung im ersten Obergeschoss und danach eine 45 Quadratmeter große zwei Zimmerwohnung im Erdgeschoss. Aufgrund der geringen Größe der zwei Zimmerwohnung sowie der Intensivierung des Kontakts zur deren Tochter aber auch um am Münchner Kulturleben wieder stärker teilzunehmen, haben die Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Das Amtsgericht hat die Klage auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses abgewiesen, mithin die Eigenbedarfskündigung als begründet angesehen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts - ohne die Anhörung der Vermieterin und der Zeugen zu wiederholen - abgeändert und der Klage stattgegeben. Aufgrund der erhobenen Nichtzulassungsbeschwerde hat der Bundesgerichtshof die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts München I zurückverwiesen.

Die Entscheidung:

In prozessualer Hinsicht hat es das Landgericht verabsäumt die Beweisaufnahme - die Einvernahme der Vermieterin und der Zeugen - zu wiederholen. Die stellt eine Verletzung des Verfahrensgrundrechts auf rechtliches Gehör nach 103 GG dar. Diese Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich. Denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Landgericht nach Anhörung der Beklagten und erneuter Vernehmung der Zeugen zu einer anderen Beurteilung des von den Vermietern geltend gemachten Eigenbedarfs gelangt wäre.

In materieller Hinsicht hat das Landgericht wesentliche bei der Beurteilung des Eigenbedarfs zu berücksichtigende Belange des Vermieters verkannt, führt der Bundesgerichthof aus. Denn zu der aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll. Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt, sondern vielmehr eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplänen und seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammenhängt, vgl. Bundesverfassungsgericht, NJW 1994,309,310; BGH Urteile vom 4. Februar 2015-VIII ZR 154/14; Beschluss vom 23. August 2016-VIII ZR 178/15. Der im Jahr 2006 erfolgte Auszug der Vermieterin aus der größeren Wohnung im ersten Obergeschoss kann dieser nicht auf unabsehbare Zeit entgegengehalten werden sie ist dadurch nicht gehindert, ihre Wohnsituation zehn Jahre später erneut zu beurteilen und nunmehr zu einer anderen Einschätzung zu gelangen.


Bundesgerichtshof Beschluss vom 23. Oktober 2018 VIII ZR 61/18

Folgende Urteile zum Mietrecht könnten Sie ebenfalls interessieren

Anbohren von Fliesen noch vertragsgemäß?    Bauliche Veränderungen an der Mietsache darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Dies gilt jedoch nicht für geringfügige Veränderungen im Rahmen des...
BGH zur Bestimmung der Wohnfläche bei freifinanzierten Wohnungen Wohnfläche ist bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragschlusses geltenden Bestimmungen zu berechnen, ...
Geruchsbelästigung durch verwahrloste Wohnung rechtfertigt fristlose Kündigung, AG München, Urteil vom 08.08.2018 -416 C 5897/18 - Der Fall: Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis vom November 1996. Mit Schreiben vom 30 Januar 2018 be...
Zahlungsverzug - nur vollständige Nachzahlung hindert Räumung Der Mieter einer Wohnung - nicht aber der gewerbliche Mieter - kann eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges mit der Miete unwirksam machen, wenn er späteste...

Kontakt

Kanzlei für privates Immobilienrecht Harald Spöth - Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München

Kontakt und Anfahrt