Optionsrecht des Mieters

Welche Miete ist maßgebend, wenn der Mieter sein Optionsrecht ausübt, ohne dass eine Vereinbarung über die dann zu zahlende Miete getroffen wird?


Die Rechtsprechung ging bisher davon aus, dass im Falle der Ausübung der Option durch den Mieter die bisher bezahlte Miete weiter gilt, wenn hierzu keine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung getroffen war.

Nach Ansicht des OLG Düsseldorf gilt dies nicht immer. Die Vertragsauslegung kann nämlich ergeben, dass der Mieter die Räume nur zu einer angemessenen Miete wieder mieten kann. Für eine solche ergänzende Vertragsauslegung spricht z. B. eine dem Mieter über einen langen Zeitraum (im entschiedenen Fall 14 Jahre) eingeräumte Verlängerungsmöglichkeit. Es kann bei vernünftiger Betrachtungsweise nicht angenommen werden, dass die Ausgangsmiete für die gesamte Vertragslaufzeit unverändert gelten soll, so das OLG Düsseldorf.

Im vorliegenden Fall haben die Parteien in einer Vereinbarung die Miete bis zu einer bestimmten Zeit festgeschrieben. Auch diese zeitliche Begrenzung macht nach Ansicht des Gerichts deutlich, dass man anschließend über die Miete neu verhandeln wollte.

Die angemessene Miete ist nach Ansicht des BGH (Urteil vom 2.10.1991, Az.: XII ZR 88/90, WM 1992, 312) die orts- oder marktübliche Miete, worunter diejenige verstanden werden kann, die für vergleichbare Objekte bei einem Neuabschluss üblicherweise gefordert und bezahlt wird. Hierfür können ernstgemeinte Mietangebote Anhaltspunkte sein. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.10.1999, Az.: 10 U 177/98, WM 2000, 77).

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