Einfacher Mietspiegel kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichen

Der Fall:

Die Mieter haben seit dem Jahr 2003 eine Wohnung in Dresden gemietet. Hierbei beläuft sich die Nettokaltmiete für die 82,39 m² große Wohnung auf 514,94 €. Mit Schreiben vom 19. Mai 2015 forderte der Vermieter unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel 2015 eine Erhöhung auf die Nettokaltmiete ab dem 1. August 2015 um 25,06 € auf 540 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung von 6,25 € je Quadratmeter auf 6,55 € je Quadratmeter. Die Mieter stimmten diesen Erhöhungsverlangen nicht zu.

Das Amtsgericht hat die Zustimmungsklage des Vermieters abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung hin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,39 € pro Quadratmeter, mithin um 11,53 € auf monatlich 526,47 € verurteilt.

Die hiergegen gerichtete Revision blieb ohne Erfolg.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof führte in seiner Entscheidung aus, dass gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn die Miete seit mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist.

Hierbei ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung hinreichenden Weise ermittelt haben.

Die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Ergebnis eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese ist letztlich Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens. Als Grundlage einer tatrichterlichen Überzeugungsbildung kann auch ein sogenannter einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558 c Abs. 1 BGB herangezogen werden. Zwar liege dem nicht die einen qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung inne, er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete erfolgt im Rahmen freier tatrichterlicher Schätzung. Der Tatrichter muss bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet haben.

Das Berufungsgericht hat die zur Einordnung der Wohnung erforderlichen Feststellungen fehlerfrei getroffen. So hat es die Schallschutzfenster sowie die in einem Zimmer vorhandenen Schallschutzlüftung zusammen als ein wohnwerterhöhendes Merkmal angesehen. Nach alledem war eine Mieterhöhung auf der Grundlage einer ermittelten konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,39 € pro Quadratmeter zuzusprechen.

 BGH, Urteil vom 13. Februar 2019 VIII ZR 245/17 -PDF

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