BGH zur Bestimmung der Wohnfläche bei freifinanzierten Wohnungen

Wohnfläche ist bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragschlusses geltenden Bestimmungen zu berechnen, es sei denn, dass ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich ist.

Der Fall:
Die Parteien streiten um die Berechnung der Wohnfläche aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens, während der Mieter widerklagend eine Rückzahlung überzahlter Miete aufgrund von 12,46 % geringerer Wohnfläche fordert.

Das Amtsgericht hat den Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung verurteilt und dessen Rückforderungsanspruch abgewiesen. Hierbei hat es - entgegen dem Sachverständigengutachten - die Fläche des Balkons mit der Hälfte zugrunde gelegt. Das Sachverständigengutachten hat entsprechend der Wohnflächenverordnung den straßenseitigen Balkon der Wohnung mit 25 % der Fläche angesetzt. Das Landgericht hat - nach Einholung eines weiteren Gutachtens zur Frage, ob Balkone im Jahre 2007 denn üblicherweise zur Hälfte angerechnet wurden - das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und eine geringere Mieterhöhung ausgeurteilt sowie der Widerklage stattgegeben.

Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat das amtsgerichtliche Urteil im Hinblick auf die Mieterhöhung wiederhergestellt und im Übrigen die Revision als unbegründet zurückgewiesen.

Die Fläche des Balkons ist der Wohnfläche nur mit einem Viertel zuzurechnen. So ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Begriff der „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht auch bei freifinanzierten Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und in diesem Fall aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist. Eine solche maßgebliche Verkehrssitte erfordert jedoch, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden gegebenenfalls räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zugrunde liegt. Insbesondere reicht es nicht aus, das ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Regelwerke miteinander vermischt.

Nach diesen Vorgaben bestand in diesem Fall kein Anlass von dem Grundsatz abzuweichen, dass das Regelwerk – insgesamt - für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich ist, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum anzuwenden war, mithin die Wohnflächenverordnung. Diese sieht die Zurechnung der Fläche eines Balkons mit einem Viertel vor. Ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Daher drang der Mieter mit seiner Forderung auf Rückzahlung zu viel bezahlter Miete aufgrund einer Abweichung um 11,08 Prozents der vertraglich vereinbarten Fläche durch.

PDF BGH, Urteil vom 17. April 2019-VIII ZR 33/18

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