Auflagen und Genehmigungen - wer trägt das Risiko?

 
Mit Urteil vom 27.1.1993 (DWW 1993, 170) hat der BGH bereits entschieden, dass dem Mieter das uneingeschränkte Risiko für die Erteilung einer behördlichen Erlaubnis jedenfalls formularvertraglich nicht übertragen werden kann.
Dementsprechend ist nach einem neuen Urteil des LG Berlin v. 28.8.2001 (64 S 107/01, ZMR 2002, 271) eine formularmäßige Freizeichnungsklausel, wonach der Vermieter keine Gewähr dafür leistet, dass die Geschäftsräume den behördlichen Vorschriften entsprechen und der Mieter daraus resultierende Auflagen (hier: Behindertentoilette in Arztpraxis) auf eigene Kosten erfüllen muss, wegen Verstoßes gegen § 307 BGB (bis 31.12.2001: § 9 AGB-Gesetz) unwirksam, da sie den Vermieter von der Kardinalpflicht des § 535 BGB (Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes) befreit und den Mieter mit einem unkalkulierbaren Kostenrisiko belastet.
Eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, sämtliche Genehmigungen für seinen Betrieb auf eigene Kosten und Gefahr selbst einzuholen, ist dahingehend auszulegen, dass der Mieter lediglich das Risiko für solche Genehmigungen trägt, die in seinem Verantwortungsbereich liegen; nicht aber das Risiko, das mit der Beschaffenheit und Lage der Mietsache im Zusammenhang steht (z.B. das Risiko der Verweigerung einer Gaststättenkonzession wegen fehlender Stellplätze - vgl. OLG München, ZMR 1995, 401). Gleiches gilt für die Vereinbarung, dass der gewerbliche Mietvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung der erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung geschlossen wird.

Keine rechtlichen Bedenken bestehen nach der Rechtsprechung des BGH gegen eine Vereinbarung, wonach die Beschaffung einer notwendigen Konzession (z.B. zum Betrieb einer Gaststätte) Sache des Mieters sein und der Mietvertrag erst mit Erteilung der Konzession wirksam werden soll (BGH, ZMR 1994, 253).  

Quelle: Haus- und Grundbesitzerverein München e .V.

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