Betriebskostenabrechnung - welche Fehler können nach Fristablauf korrigiert werden?
Der Vermieter muss dem Mieter über die von ihm geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Abrechnung mitteilen, d. h. dem Mieter muss innerhalb dieser gesetzlichen Abrechnungsfrist eine Betriebskostenabrechnung zugehen.
Beispiel: für den Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2004 muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens am 31.12.2005 zugehen.
Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung (z. B. weil die Vorauszahlungen nicht kostendeckend waren) grundsätzlich ausgeschlossen und kann Ansprüche nur noch in Ausnahmefällen geltend machen, z. B. wenn ihm noch keine Belege vorgelegen haben und er die Verspätung daher nicht zu vertreten hat.
Strittig ist, ob die Abrechnungsfrist auch durch Vorlage einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung gewahrt ist oder ob diese wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden muss. Letzteres hätte zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf zwar eine korrekte Abrechnung vorlegen kann bzw. auf Verlangen des Mieters sogar vorlegen muss, mit Nachforderungen jedoch ausgeschlossen ist.
Inzwischen sind zahlreiche Urteile zu der Frage ergangen, welche Fehler unschädlich sind, d. h. vom Vermieter ohne Rechtsnachteil nachgebessert werden können und bei welchen Fehlern die Abrechnung wie eine nicht gemachte Abrechnung zu bewerten ist.
Sind die Fehler nur inhaltlicher (materieller) Art, haben sie keinen Einfluss auf die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung (OLG Koblenz, Urteil v. 17.01.2005, 12 U 1424/03, NZM 2005, 540). Um solche lediglich inhaltlichen Fehler handelt es sich z. B. bei Rechenfehlern, unzutreffender Höhe einzelner Betriebskostenpositionen, oder auch bei einem falschen Umlageschlüssel (so BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61). Auch die fehlende Erläuterung der Gesamtkosten stellt lediglich einen inhaltlichen und keinen formellen Mangel dar, da die Erläuterung nach der Rechtsprechung des BGH keine Wirksamkeitsvoraussetzung ist und der Mieter bei Unklarheiten auf Klarstellungen durch den Vermieter hinwirken kann (LG Dortmund, Urteil v. 19.04.2005, 1 S 81/04, WuM 2005, 454).
Der Vermieter kann solche inhaltlichen Fehler auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren und ist mit Nachforderungen nicht ausgeschlossen (AG Pinneberg, Urteil v. 02.07.2004, 66 C 10/04, NZM 2005, 16, wonach die Abrechnung vom Vermieter ohne Rechtsnachteil auch noch nach Fristablauf nachgebessert werden kann, wenn z. B. in einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung lediglich einzelne Erläuterungen, z. B. eines bestimmten Rechenfaktors in einem ansonsten plausiblen Rechenwerk fehlen). Allerdings muss auch die Nachbesserung (z. B. durch Erläuterungen) innerhalb angemessener Frist erfolgen (so LG Itzehoe, Urteil v. 29.04.2005, 9 S 251/04, ZMR 2005, 39: 3 Monate analog § 560 Abs. 2 BGB).
Formelle Mängel, die zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt führen, liegen dagegen vor, wenn auf Grundlage der Abrechnung das richtige Ergebnis nicht ermittelt werden kann, ohne dass die Struktur der Abrechnung geändert wird, wie z. B. bei fehlender Trennung von einzelnen Kostenarten oder Fehlens eines Vorwegabzuges bei gemischt genutzten Gebäuden. In diesen Fällen ist eine erneute Abrechnung bzw. eine Nachbesserung der Abrechnung nur dann fristwahrend und berechtigt den Vermieter zur Geltendmachung von Nachforderungen, wenn er die Mängel der Abrechnung nicht zu vertreten hatte, was z. B. bei Änderung der Rechtsprechung oder unklarer Rechtslage gegeben sein kann.
Quelle: Haus- und Grundbesitzerverein München e .V.
