Strenge Anforderungen an die Abmahnung

In bestimmten Fällen muss vor Ausspruch der fristlosen Kündigung, z.B. bei laufend unpünktlicher Zahlung oder Lärmstörungen, eine Abmahnung des Mieters erfolgen.
An den Inhalt einer solchen Abmahnung stellt die Rechtsprechung zunehmend höhere Anforderungen. Strittig ist, ob in der Abmahnung zusätzlich eine bestimmte Rechtsfolge für den Fall weiterer Verstöße angedroht werden muss (z.B. Unterlassungsklage oder Kündigung bei Lärmstörungen). Nach einem neuen Urteil des AG Hamburg muss die Abmahnung die Ernsthaftigkeit der Absicht des Vermieters erkennen lassen, bei erneuten Vertragsverstößen z.B. Lärmstörungen, das Mietverhältnis beenden zu wollen und dem Mieter daher die entsprechende Rechtsfolge konkret androhen. Dementsprechend ist für eine nachfolgende Kündigung nicht ausreichend, wenn dem Mieter in der Abmahnung lediglich "Konsequenzen" oder eine Klage auf Unterlassung angedroht wird, da der Mieter dann nicht mit einer Kündigung rechnen muss (AG Hamburg, Urteil vom 26.4.2002, 318 C 327/01, NZM 2003, S. 60).
Ferner muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der erneuten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z.B. nach der Abmahnung wegen laufender unpünktlicher Zahlung ein größerer Zeitraum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen werden.
Gleiches gilt bei laufenden Lärmstörungen. Insofern kann eine Kündigung nicht auf eine Abmahnung gestützt werden, die länger als 1 Jahr zurückliegt (LG Halle, Urteil vom 11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003, S. 310).
Quelle: Haus- und Grundbesitzerverein München e .V.

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