Strenge Anforderungen an die Abmahnung

 
In bestimmten Fällen muss vor Ausspruch der fristlosen Kündigung, z.B. bei laufend unpünktlicher Zahlung oder Lärmstörungen, eine Abmahnung des Mieters erfolgen.
 
An den Inhalt einer solchen Abmahnung stellt die Rechtsprechung zunehmend höhere Anforderungen. Strittig ist, ob in der Abmahnung zusätzlich eine bestimmte Rechtsfolge für den Fall weiterer Verstöße angedroht werden muss (z.B. Unterlassungsklage oder Kündigung bei Lärmstörungen). Nach einem neuen Urteil des AG Hamburg muss die Abmahnung die Ernsthaftigkeit der Absicht des Vermieters erkennen lassen, bei erneuten Vertragsverstößen z.B. Lärmstörungen, das Mietverhältnis beenden zu wollen und dem Mieter daher die entsprechende Rechtsfolge konkret androhen. Dementsprechend ist für eine nachfolgende Kündigung nicht ausreichend, wenn dem Mieter in der Abmahnung lediglich "Konsequenzen" oder eine Klage auf Unterlassung angedroht wird, da der Mieter dann nicht mit einer Kündigung rechnen muss (AG Hamburg, Urteil vom 26.4.2002, 318 C 327/01, NZM 2003, S. 60).
 
Ferner muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der erneuten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z.B. nach der Abmahnung wegen laufender unpünktlicher Zahlung ein größerer Zeitraum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen werden.
 
Gleiches gilt bei laufenden Lärmstörungen. Insofern kann eine Kündigung nicht auf eine Abmahnung gestützt werden, die länger als 1 Jahr zurückliegt (LG Halle, Urteil vom 11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003, S. 310).
 
Quelle: Haus- und Grundbesitzerverein München e .V.
 

Folgende Urteile zum Mietrecht könnten Sie ebenfalls interessieren

Keine Genehmigungspflicht für mobile Parabolantennen Die Montage einer Parabolantenne am Balkon oder der Außenwand der gemieteten Wohnung ist nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt und daher nur mit ausdrücklicher Zusti...
 BGH, Urteil vom 14.09.2011 VIII ZR 301/10       Mahnt der Vermieter den Mieter nach mehrfacher unpünktlicher Mietzahlung ab, so ist er zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn auch die nächste auf die Abmahnung f...
 BGH Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 233/12 Treuwidrigkeit einer Eigenbedarfskündigung:   Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn bei Abschluss des Mietvertrages der Eigenbedarf noch nicht absehbar war. Die Mieter ha...
BGH, Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11 Benötigung der Mietwohnung für berufliche Zwecke als Kündigungsgrund des Vermieters   Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob die Absicht de...
Kontakt
Kanzlei für privates Immobilienrecht Harald Spöth - Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München
Kontakt und Anfahrt