Geruchsbelästigung durch verwahrloste Wohnung rechtfertigt fristlose Kündigung, AG München, Urteil vom 08.08.2018 -416 C 5897/18 -
Der Fall:
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis vom November 1996. Mit Schreiben vom 30 Januar 2018 beschwerte sich ein Nachbar über eine unerträgliche Geruchsbelästigung ausgehend von der Wohnung der Mietpartei. Dies wurde durch den Nachbarn mit Fotos belegt, welche den vermüllten und verwahrlosten Zustand der Küche der Mietwohnung darstellten. Nach Abmahnung unter Fristsetzung die Wohnung in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen und die Vermüllung und die vorhandenen Schäden zu beseitigen, kündigte die Vermieterin das gegenständliche Mietverhältnis, da die Wohnung nach wie vor bei einer Begehung mit Müll, Papier und Schutt knöcheltief bedeckt war. In einer Kiste lagen angebrochene Katzenfutterdosen. Die Decke war mit Insektennestern überzogen. Der Türbereich des Schlafzimmers war mit Papier und Müll auf dem Boden angefüllt. Es befand sich dermaßen viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht weiter betreten konnte. Die Wand unter der Balkontür wies Abplatzungen und Wasserschäden auf. An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten usw. bedeckt. Die Wand unter der Balkontür weist Abplatzungen und Wasserschäden auf. Die Küche war stark vermüllt. Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigen Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt. Aus dem Wasserhahn lief fortwährend ein dünner Wasserstrahl in das Becken. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Es waren Schimmelschäden erkennbar. Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein. Der Balkon war ebenfalls vermüllt. Auf dem Balkon hielten sich zahlreiche Tauben auf. Der Parkettfußboden der streitgegenständlichen Wohnung war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Zum Teil waren Geldstücke in den Holzfußboden eingetreten. Von der streitgegenständlichen Wohnung ging ein starker Geruch aus. Der Mieter unterhalb der Wohnung teilte der Hausverwaltung mit, dass er einen Wasserfleck an der Decke festgestellt habe.
Die Entscheidung:
Das Amtsgericht hat zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt.
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß §543 Abs. 2 liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Die streitgegenständliche Wohnung ist nicht nur unordentlich und stark vermüllt, von ihr geht auch eine unangenehme Geruchsbelästigung aus und es sind inzwischen Substanzschäden eingetreten. Weiter steht es nach Überzeugung des Gerichts fest, dass sie infolge der Verwahrlosung und Vermüllung der Wohnung Ungeziefer in der streitgegenständlichen Wohnung eingenistet hat. Die Vermüllung der Wohnung sowie die Verursachung der dargestellten Substanzschäden stellen schuldhafte Pflichtverletzungen der Mieter dar, die eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 2 rechtfertigen. Insbesondere wurde die Mietpartei vor der außerordentlichen Kündigung erfolglos gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB abgemahnt. Weiter steht daneben die Kündigung nach §569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB. Nach § 569 Abs. 2 BGB liegt bei einem Wohnraummietverhältnis ein solcher wichtiger Grund unter anderem dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass den Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Verursachung des extremen Geruchs infolge der Vermüllung der streitgegenständlichen Wohnung sowie die Verursachung der Wasserschäden, die bereits die Substanz an der Wohnung unter der streitgegenständlichen Wohnung geschädigt hat, stellen eine nachhaltige und schuldhafte Störung des Hausfriedens dar. Die Pflichtverletzungen der Mieter führen daher nach umfassender Abwägung des Amtsgerichts zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.
