Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung sind nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht

 

Der Fall:

Ein Mieter hat im Jahre 1986 eine preisgebundene Dreizimmerwohnung in einem 1971 errichteten Gebäude gemietet. Der Mieter macht geltend, dass es aufgrund von Baumängeln zu einem erheblichen Schimmelpilzbefall gekommen ist. Er begehrt einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung durch Anbringung einer Innendämmung sowie - wegen des genannten Schimmelpilzbefalls und wegen einer „Schimmelpilzgefahr“ aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden-die Feststellung seiner Berechtigung, die Miete zu mindern und einen Teilbetrag zurückzubehalten.

Die Entscheidung:

Der BGH hat hierzu noch einmal klargestellt, dass die in den Außenwänden der Wohnung vorhandenen Wärmebrücken sowie eine dadurch verursachte Schimmelpilzbildung bzw. sogar die bloße Gefahr einer solchen Schimmelpilzbildung nicht als Sachmangel anzusehen sei, sofern der bauliche Zustand im Einklang mit den Regeln der Baukunst im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes und den damaligen technischen Vorschriften steht.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung sowie unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht gewährt, dann nicht vorliegt, wenn für den Mieter eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand vorliegt. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Sofern die Parteien nichts hierzu vereinbart haben, kann der Mieter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

In der Entscheidung stehen die in der Wohnung des Mieters vorhandenen Wärmebrücken jedoch im Einklang mit den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Normen und das Gebäude ist nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden. Denn zum Zeitpunkt der - im Jahr 1971 erfolgten - Errichtung des Gebäudes bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und demgemäß war das Vorhandensein geometrischer Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Die Argumentation des Berufungsgerichtes liefe in diesem Fall darauf hinaus, dass bei der Beurteilung des Vorliegens eines möglichen Mangels der vermieteten Wohnung auch für eine nicht sanierte oder nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien ein Neubaustandard anzunehmen wäre. Hier führt der Bundesgerichtshof aus, dass diese Argumentation ersichtlich rechtsfehlerhaft ist und im Widerspruch zu der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum maßgeblichen Zeitpunkt der Beurteilung des Vorliegens möglicher Mängel der Mietsache steht.

 

PDF BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17 -   

Folgende Urteile zum Mietrecht könnten Sie ebenfalls interessieren

Betriebskostenabrechnung - welche Fehler können nach Fristablauf korrigiert werden?      Der Vermieter muss dem Mieter über die von ihm geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats n...
Kein Abschluss mit Erbengemeinschaft Sind beim Tod des Erblassers mehrere Erben vorhanden, entsteht kraft Gesetz eine Erbengemeinschaft, die erst durch Auseinandersetzung des Nachlasses beendet wird. Die Erbengemeinschaft unterscheidet sich somit ...
Betreutes Wohnen Der Abschluss von Verträgen mit Heimträgern (z.B. eines Alters-, Pflege-, Studenten- oder Jugendwohnheimes) wirft die Frage auf, ob auf das Vertragsverhältnis die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften für Wohnraum oder die be...
Einfacher Mietspiegel kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichen Der Fall: Die Mieter haben seit dem Jahr 2003 eine Wohnung in Dresden gemietet. Hierbei beläuft sich die Nettokaltmiete für die 82,39 m² große Wohnung auf 514,...

Kontakt

Kanzlei für privates Immobilienrecht Harald Spöth - Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München

Kontakt und Anfahrt