Schönheitsreparaturen

Keine Endrenovierung vereinbaren! - Dies gilt jetzt auch für Geschäftsräume



Mit Urteil vom 14.05.2003 (VIII ZR 308/02) hatte der BGH bereits entschieden, dass ein Wohnungsmieter durch das Zusammenwirken von zwei Vertragsklauseln unangemessen benachteiligt werden kann und deshalb beide Klauseln, d. h. die gesamte Regelung unwirksam ist.

In dem Zugrunde liegenden Sachverhalt wurde der Mieter durch eine Formularklausel zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, d. h. zur Durchführung von Renovierungsarbeiten nach einem bestimmten Fristenplan verpflichtet. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH zulässig und wirksam. Allerdings enthielt der Mietvertrag noch eine weitere Klausel, wonach der Mieter die Räume auch bei seinem Auszug renovieren muss, unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt die Renovierungsfristen bereits abgelaufen sind. Eine solche Endrenovierungsklausel ist, wie bereits im Jahre 1981 von den Oberlandesgerichten Hamm und Frankfurt entschieden wurde, wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz (seit 01.01.2002: § 307 BGB) unwirksam.
Nach Auffassung des BGH führt die Unwirksamkeit dieser Klausel aber auch zur Nichtigkeit der - isoliert betrachtet wirksamen - Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, da der Mieter durch den sog. Summierungseffekt unangemessen benachteiligt wird.

Beispiel: Der Mieter renoviert vertragsgemäß entsprechend dem im Mietvertrag enthaltenen Fristenplan nach 5 Jahren die Wohn- und Schlafräume. Ein halbes Jahr später zieht er aus. Dann müsste er nach der zusätzlichen Endrenovierungsklausel nochmals renovieren.

Darin sieht der BGH den sog. Summierungseffekt und die unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Ferner lehnt der BGH ein Aufrechterhalten des wirksamen Teils der Regelung (Verpflichtung zur turnusmäßigen Schönheitsreparaturen) ab mit der Begründung, dass beide Regelungen wegen ihres sachlichen Zusammenhangs als zusammengehörig betrachtet werden müssen.

Ob diese Grundsätze auch für Geschäftsraummietverhältnisse gelten, war bisher umstritten. Einige Gerichte vertraten die Auffassung, der Geschäftsraummieter sei weniger schutzbedürftig als der Wohnungsmieter. Eine Endrenovierung könne daher vereinbart werden (so z. B. OLG Celle, NZM 2003, 599).
Der BGH sieht dagegen keinen sachlichen Grund, im Bereich der Schönheitsreparaturen zwischen Wohnungen und Geschäftsräumen zu differenzieren und hat dementsprechend in einem neuen Urteil entschieden, dass auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume - wie im Wohnraummietrecht - die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt.

Die Unwirksamkeit der Gesamtregelung hat für den Vermieter die nachteilige Folge, dass der Mieter auch während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen muss.

Von der zusätzlichen Vereinbarung einer Endrenovierungsklausel muss daher dringend abgeraten werden - sowohl bei Wohnräumen als auch bei Geschäftsräumen (BGH, Urteil v. 06.04.2005, XII ZR 308/02).

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