BGH, Urteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09 -

Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB.

Die Klägerin, vertreten durch ihre Hausverwaltung, verlangte mit Schreiben vom 24. Januar 2008 von dem Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung für das von ihm bewohnte Einfamilienhaus. Das Schreiben trägt keine eigenhändige Unterschrift. Es endet mit dem Vermerk "Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig".
Der Beklagte stimmte dem Erhöhungsverlangen vorgerichtlich teilweise in Höhe von 6,84 € zu. Im Übrigen versagte er seine Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Klägerin begehrt nunmehr noch die Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 374,23 € um 43 € auf monatlich 417,23 € ab dem 1. April 2008.

Der mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgeschlossene Mietvertrag vom 6./12. April 1994 enthält unter anderem folgende Formularklausel:

"§ 6 Änderungen
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sind, soweit sich aus den Allgemeinen Vertragsbestimmungen nichts anderes ergibt, nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart werden."


Nr. 13 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVG) lautet:

"Schlussbestimmungen
(1) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sind schriftlich zu vereinbaren, dies schließt nicht aus, dass die Vertragsparteien im Einzelfall auf die Schriftform verzichten."



Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch ohne eigenhändige Unterschrift formgültig und damit wirksam.

1. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Verlangt das Gesetz die Textform, so muss gemäß § 126 b BGB die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden. Dies ist hier geschehen.


2. Dass dieses Schreiben nicht darüber hinaus seitens der Klägerin eigenhändig unterschrieben ist, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam. Die in § 6 des Mietvertrages enthaltene Schriftformabrede steht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. Nach § 6 des Mietvertrages sind Vertragsänderungen und -ergänzungen schriftlich zu vereinbaren. Das einseitige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters stellt jedoch keine Vertragsänderung oder -ergänzung dar. Zu einer solchen kann es erst durch die Zustimmung des Mieters zu einer bestimmten Mieterhöhung kommen. Den Parteien bleibt es unbenommen, gemäß § 127 Abs. 2 Satz 2 BGB nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Beurkundung zu verlangen.

 

PDF  BGH, Urteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09 -

 
AG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 10.12.2008 - 380 C 1986/08 (14) -
LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 12.10.2009 - 2/11 S 6/09 -

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