Außerordentliche Kündigung - Bedingungen und Befristungen sind unzulässig



Bei Kündigungen ist zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Eine ordentliche Kündigung des Mieters oder des Vermieters (z. B. wegen Eigenbedarfs) beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfristen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Zahlungsverzuges) oder des Mieters (z. B. wegen Unbenutzbarkeit der Mieträume) beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung, d. h. bereits mit Zugang beim Vertragspartner.

Eine "Zwischenlösung", z. B. eine außerordentliche Kündigung des Mieters, die aber ausdrücklich nicht mit sofortiger Wirkung, sondern zu einem anderen Zeitpunkt ausgesprochen wird, z. B. "zu dem wir neue Geschäftsräume beziehen können", ist nach einem neuen Urteil des BGH unwirksam.
Zur Begründung führt der BGH aus, dass es sich bei der Kündigung um ein Gestaltungsrecht handelt, dessen Besonderheit darin besteht, einseitig in die Rechtsverhältnisse einer anderen Person einzugreifen. Diese müssen aber, wenn sie schon der fremden Gestaltung unterworfen sind, vor Unbilligkeiten geschützt werden. Für den Vermieter ist das Ende der Mietzeit von entscheidender Bedeutung, weil davon die Möglichkeit einer Neuvermietung abhängt. Im Gegensatz zu einer Auslauffrist bzw. einer Räumungsfrist, bei der der Zeitpunkt der Räumung des Mietobjekts feststeht, wird der Kündigungsgegner mangels Angabe eines bestimmten Zeitpunktes im Unklaren gelassen. Hätte der Mieter - wie vom Gesetz vorgesehen - fristlos gekündigt, hätte der Vermieter das Mietobjekt sofort weiter vermieten können, da der Mieter dann zum sofortigen Auszug nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet ist. Dagegen kennt der Vermieter im Falle einer solchen unbestimmten Befristung ("bis neue Räume bezogen werden können") den Auszugstermin nicht und kann deshalb nicht verlässlich disponieren. Dies ist dem Vermieter nicht zumutbar. Eine solche Kündigung ist daher unwirksam (BGH, Urteil v. 22.10.2003, XII ZR 112/02).

Folgende Urteile zum Mietrecht könnten Sie ebenfalls interessieren

Kühlschrank ja, Spülmaschine nein Der Vermieter muss eine Wohnung grundsätzlich nicht mit einer Küche ausstatten. Ausreichend ist, dass entsprechende Anschlüsse, insbesondere für Wasser und Abwasser vorhanden sind. Etwas anderes gilt, wenn...
Bayern erlässt eine neue Mieterschutzverordnung- MiSchuV, welche vom 07.08.2019 bis 31. Juli 2020 gilt. Nachdem das Landgericht München I mit Urteil vom 06.12.2017 die Mieterschutzverordnung vom 11.12.2015 mangels ordnungsgemäßer Begründung für...
Klage auf Räumung und Nutzungsentschädigung Eine fristlose Kündigung des Vermieters, z. B. wegen Zahlungsverzuges oder vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, beendet das Mietverhältnis mit dem Zugang des Kündigungsschreibens. Nutzt der Mi...
Mietvertrag mit Ehepaar - beide Unterschriften erforderlich      Bei Überlassung der Mieträume an ein Ehepaar sollte der Mietvertrag mit beiden geschlossen werden, da nur dann auch beide für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis (z. B. M...
Kontakt
Kanzlei für privates Immobilienrecht Harald Spöth - Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München
Kontakt und Anfahrt