Außerordentliche Kündigung - Bedingungen und Befristungen sind unzulässig



Bei Kündigungen ist zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Eine ordentliche Kündigung des Mieters oder des Vermieters (z. B. wegen Eigenbedarfs) beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfristen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Zahlungsverzuges) oder des Mieters (z. B. wegen Unbenutzbarkeit der Mieträume) beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung, d. h. bereits mit Zugang beim Vertragspartner.

Eine "Zwischenlösung", z. B. eine außerordentliche Kündigung des Mieters, die aber ausdrücklich nicht mit sofortiger Wirkung, sondern zu einem anderen Zeitpunkt ausgesprochen wird, z. B. "zu dem wir neue Geschäftsräume beziehen können", ist nach einem neuen Urteil des BGH unwirksam.
Zur Begründung führt der BGH aus, dass es sich bei der Kündigung um ein Gestaltungsrecht handelt, dessen Besonderheit darin besteht, einseitig in die Rechtsverhältnisse einer anderen Person einzugreifen. Diese müssen aber, wenn sie schon der fremden Gestaltung unterworfen sind, vor Unbilligkeiten geschützt werden. Für den Vermieter ist das Ende der Mietzeit von entscheidender Bedeutung, weil davon die Möglichkeit einer Neuvermietung abhängt. Im Gegensatz zu einer Auslauffrist bzw. einer Räumungsfrist, bei der der Zeitpunkt der Räumung des Mietobjekts feststeht, wird der Kündigungsgegner mangels Angabe eines bestimmten Zeitpunktes im Unklaren gelassen. Hätte der Mieter - wie vom Gesetz vorgesehen - fristlos gekündigt, hätte der Vermieter das Mietobjekt sofort weiter vermieten können, da der Mieter dann zum sofortigen Auszug nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet ist. Dagegen kennt der Vermieter im Falle einer solchen unbestimmten Befristung ("bis neue Räume bezogen werden können") den Auszugstermin nicht und kann deshalb nicht verlässlich disponieren. Dies ist dem Vermieter nicht zumutbar. Eine solche Kündigung ist daher unwirksam (BGH, Urteil v. 22.10.2003, XII ZR 112/02).

Folgende Urteile zum Mietrecht könnten Sie ebenfalls interessieren

Mieter muss Mehrwertsteuer zahlen Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist eine Formularklausel wirksam, wonach der Mieter auf Verlangen des Vermieters neben der Miete Mehrwertsteuer zu zahlen hat, falls der Vermieter in Ausnutzung sein...
Der Fall: Die Mieter haben seit dem Jahr 2003 eine Wohnung in Dresden gemietet. Hierbei beläuft sich die Nettokaltmiete für die 82,39 m² große Wohnung auf 514,94 €. Mit Schreiben vom 19. Mai 2015 forderte der Vermieter unter Bezugnahme auf den...
Wertermittlung bei Einbauküche Mieter, die aus einer Wohnung ausziehen, einigen sich häufig mit dem Mietnachfolger über eine Ablöse von bestimmten Gegenständen oder Einbauten, die der Mieter auf seine Kosten in die Mieträume eingebracht hat. D...
Auch Mängel können vertragsgemäß sein    Grundsätzlich hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diese während der Mietzeit auch in diesen Zustand zu er...
Kontakt
Kanzlei für privates Immobilienrecht Harald Spöth - Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München
Kontakt und Anfahrt